• Поблагодарить
  • Предложить улучшение качества
  • Оставить заявку ипотечному консультанту
  • Оставить заявку риэлтору
Как продать квартиру в ипотеке
20.07.2017

Квартира в ипотеке не подлежит продаже без разрешения банка-кредитора. Такой пункт обязательно указывается в заключённом между сторонами договоре. В индивидуальных случаях клиенты могут оговорить с кредитором такой вопрос и выяснить, как продать квартиру в ипотеке, не нарушая закон.

Причины продажи обременённого жилья (в ипотеке)

Согласно статистике сотрудников банковской сферы и агентов по работе с недвижимостью определены несколько актуальных причин, заставляющих владельцев ипотечных квартир или домов выставлять на продажу такое имущество.

 1. Уменьшение основного дохода заёмщика, что не позволяет погашать ежемесячную сумму выплат согласно договору. В этом случае продать квартиру, которая находится в ипотеке, станет оптимальным вариантом выхода из сложившейся ситуации. Иначе, банк-кредитор наложит штрафные санкции и будет действовать согласно жёстким правилам договорных условий.

 2. Необходимость расширить жилплощадь. Эта причина является частой среди молодых пар, имеющих стабильных доход и постоянное место работы. В договорных условиях не запрещается получение второй ипотеки — всё зависит от материальной возможности клиента.

 3. Возможность заработать. В самом начале строительства будущие квартиры стоят значительно дешевле, чем готовая жилплощадь. Некоторые «долевики» вкладывают деньги в такую недвижимость, надеясь продать квартиру перед официальным введением дома в эксплуатацию. На этом этапе процесс переоформления документов несложный и выполняется достаточно быстро.

 Поскольку строительство длится не один год, для некоторых долевых вкладчиков теряется актуальность получения такого жилья. Люди продают свою квартиру, находящуюся в ипотеке, желающим приобрести новую квартиру подешевле.

Любое действие с недвижимостью, находящейся в обременении, должно согласовываться с банком. Если в договорной документации присутствует пункт о разрешении продажи на этапе выплат, то дополнительным условием прописывают штрафы и заградительные комиссионные сборы за такие действия.

Внимание! В любом случае, сумма всех штрафных санкций, которую придётся оплатить владельцу ипотечной квартиры, выставленной на продажу, значительно ниже штрафов, предусмотренных в случае непогашения кредита.

Способы продажи

Решившись на продажу ещё не выплаченного банку жилья, владельцы должны проконсультироваться с юристами, при каких условиях и как можно продать квартиру в ипотеке с официально оформленными документами. Специалисты могут порекомендовать следующие варианты.

1. Сделать всё самостоятельно. Выставляя квартиру на продажу, владелец должен чётко указать вид обременения недвижимости - ипотека. Если условия сделки подходят, покупатель обращается в банк с заявлением выкупа залогового имущества. Менеджер финансовой организации составляет предварительный договор соответствующего содержания и нотариально заверяет документ. Погашение образовавшегося долга выполняется по такой схеме: на один депозитный счёт вносится сумма образовавшего долга по ежемесячным выплатам, а на второй — остаток стоимости ипотеки. После проведения оплаты обременение снимается и подписывается действительно действующий договор купли-продажи.

2. Посредством банка-кредитора. Таким способом пользуются заёмщики, долго отсутствующие в городе, где находится квартира или выехавшие со страны. Все функции продавца выполняет конкретно выбранный сотрудник банка. Теперь в сделке участвует новый покупатель и банк; присутствие заёмщика не требуется.

 3. Погасить досрочным способом. Такие варианты продажи квартиры в ипотеке пользуются спросом у желающих приобрести квартиры с современной планировкой. Если застройщик имеет положительную репутацию на строительном рынке недвижимости, то такое жильё «активно разбирается» ещё на этапе возведения фундамента. Поэтому в доме, сданном в эксплуатацию, свободных квартир нет. Покупатель оставляет залоговую сумму, равную объёму ипотечной. Деньги вносятся на ипотечный счёт и через неделю, после снятия обременения, выполняется переоформление договорных обязательств по долевому приобретению квартиры. Так же можно оформить договор купли-продажи.

Часто заёмщики продают свои долговые обязательства. В этом случае квартира стоит дешевле рыночных предложений, что привлекает многих желающих приобрести жильё в ипотеку. Сама процедура передачи долговых обязательств проводится сотрудником банка. Для этого новому заёмщику потребуется предоставить стандартный набор документов. Банк проводит повторную оценку недвижимости и страхует объект.

Обработка всех документов для продажи квартиры в ипотеке занимает порядка 3 недель:

 1. Обременение снимают в течение 5 дней с момента внесения соответствующей суммы на депозит банка;
 2. Порядка 5 рабочих дней потребуется для повторной оценки и страхования жилья;
 3. Еще неделя уйдёт на проверку всей документации и оформление договора купли-продажи.

Нюансы сделок

  • Работая с покупателем через банк, продавец получает больше плюсов, чем негативных моментов.
  • Основным преимуществом, если обратиться за услугой в агенство недвижимости, станет юридическая поддержка, предоставляемая финансовой организацией обеим сторонам. Это гарантирует правильное оформление документов без «подводных камней».
  • Другим важным моментом будет исключение неприятностей с фальшивыми денежными купюрами. Внесённые покупателем деньки по предоплате и окончательной сумме погашения ипотеки проверяются банковскими сотрудниками и детекторами.
  • Основные тонкости и риски продажи квартиры в ипотеке коснутся покупателя. Проверка банком всех документов и состояния ипотечной недвижимости затягиваются на срок порядка месяца. За этот период покупатель вносит необходимую сумму залога. Если служба безопасности финансовой организации отказывает новому покупателю в сделке (проблема с документами или кредитной историей), то внесённый ранее залог ему не возвращается.


Перед осуществлением любой сделки с недвижимостью важно выяснить все возможные варианты действий и последствий у квалифицированных специалистов. Это, пожалуй, самая первостепенная причина, почему стоит обратиться в агентство недвижимости. Выбирая надежного партнера в вопросе купли-продажи недвижимости, вы получаете гарантии «честной сделки» хотя бы потому, что все объекты недвижимости, приобретаемые через агентства, проходят проверку на предмет готовности документов и обременений. В нашей компании такие случаи (продажа квартиры в ипотеке) встречаются достаточно  часто. Это позволяет накопить большой опыт и грамотно решать вопросы наших клиентов.  Такой подход поможет избежать многих ошибок продавцу и покупателю.

Узнайте еще больше о продажи недвижимости:

  1. Продажа квартир. Факторы, влияющие на скорость сделки
  2. Продать недвижимость. Как не спугнуть потенциального покупателя
Рассказать о новости в социальных сетях